Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Никогда не делайте эти ошибки при требовании неустойки по ДДУ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Судебная практика взыскания неустоек по ДДУ из-за подвижек в сроках сдачи неоднозначна. С одной стороны, есть законы, которые защищают права и интересы собственников, а с другой — в кризисные времена правительство в первую очередь поддерживает бизнес и застройщиков, чтобы снизить нагрузку на отрасль.
Если застройщик нарушает срок передачи квартиры (машиноместа, кладовки) по договору участия в долевом строительстве (ДДУ), законом предусмотрена компенсация в виде неустойки за каждый день просрочки.
Требование о взыскании неустойки можно предъявить непосредственно застройщику, направив досудебную претензию, или сразу подать исковое заявление в суд.
Мы настоятельно рекомендуем сначала обратиться с требованием о выплате неустойки к застройщику напрямую, что позволит в рамках последующего судебного разбирательства дополнительно взыскать с застройщика штраф за неудовлетворение требования дольщика в досудебном порядке, равный 50% присужденной судом суммы.
Правильно рассчитать неустойку по ДДУ поможет бесплатный онлайн-калькулятор, разработанный практикующими юристами Адвокатского бюро города Москвы «Москоу лигал» с учётом последних изменений законодательства.
Введите необходимые данные и калькулятор самостоятельно рассчитает неустойку по следующей формуле:
цена договора х количество дней просрочки х ставка рефинансирования х коэффициент неустойки
NB! Начислять неустойку можно только на ту сумму, которую получил застройщик. То есть, если квартира была куплена в рассрочку и на момент расчёта неустойки рассрочка не погашена, начислить неустойку можно только на оплаченную часть цены договора.
Неустойка начисляется со дня, следующего за днём, когда квартира должна была быть передана. Таким днём может быть конкретная дата, например, 21.05.2023 (неустойка будет начисляться с 22.05.2023), либо указание на период (месяц, квартал, год), тогда последним днём передачи квартиры будет последний день периода, например, 2 квартал 2023 года (неустойка будет начисляться с 01.07.2023). Также срок передачи квартиры может быть привязан к какому-то обстоятельству, например, в течение трёх месяцев с момента ввода дома в эксплуатацию. Последним днём начисления неустойки будет день, когда квартира была передана, либо, если квартира на момент расчёта ещё не передана, – день предъявления досудебного требования застройщику, либо день подачи искового заявления в суд.
По общему правилу при расчёте неустойки применяется ставка, действующая на момент исполнения обязательства. Следовательно, если на момент расчёта квартира передана – применяется ставка, действующая на момент передачи, если не передана – применяются ключевые ставки, действующие в период со дня, когда квартира должна была быть передана, по день предъявления соответствующего досудебного требования застройщику, либо по день подачи искового заявления в суд.
Мы рекомендуем в таком случае указывать либо ставку, действующую на день, когда объект должен был быть передан, либо на день направления соответствующего требования. В зависимости от того, какая ставка выгоднее
Стоит обратить внимание, что вследствие распространения на территории Российской Федерации коронавирусной инфекции (COVID-19) в период начисления неустойки не включается период с 03.04.2020 по 01.01.2021 (см. постановление Правительства РФ от 02.04.2020 N 423). Также в период начисления неустойки не включается период с 29.03.2022 по 30.06.2023 (см. постановление Правительства РФ от 26.03.2022 N 479 и постановление Правительства РФ от 30.09.2022 N 1732).
Чтобы застройщик не смог проигнорировать Вашу досудебную претензию, а также чтобы суд произвольно не уменьшил сумму неустойки, обращайтесь за помощью к юристам адвокатского бюро «Москоу лигал». Мы имеем огромный опыт работы по подобным делам и знаем беспроигрышные формулировки, позволяющие взыскать с застройщика максимально справедливую компенсацию.
Самое главное, что на наши услуги Вы не потратите ни рубля – мы уверены в себе и работаем за процент от фактически полученной от застройщика суммы денег, поэтому гарантированно заинтересованы в получении максимального результата!
Неустойку по ДДУ рассчитывают исходя из 1/300 ставки рефинансирования, которая может меняться. Еще в январе 2016 года она составляла 11%, в июне 2017 — 9%, а в феврале 2018 — 7,5%. В 2019 году показатель снизился до 7,25%. При расчете неустойки применяют ставку, которая действует на момент подписания акта приема-передачи недвижимости либо, если объект не принят, на день подачи претензии застройщику. Если вы участвовали в ДДУ как физическое лицо, то вам положены пени в двойном размере.
Период просрочки отсчитывают от даты нарушения срока сдачи недвижимости до момента подписания сторонами акта приема-передачи. Если последний документ так и не подписали, то вычисляйте размер штрафа на дату подачи претензии.
Вычисление размера неустойки можно произвести по формуле:
Пени = стоимость ДДУ * количество дней просрочки * (ставка рефинансирования * 1/300) * 2
Рассмотрим на примере:
- цена квартиры — 2 млн. рублей;
- количество дней просрочки с 01 февраля 2019 года по 31 августа 2019 года — 212;
- ставка — 7,25%.
Расчет: 2 000 000 * 212 * 2 * 1/300 * 7,25% = 204 933,33 рубля. Эта сумма будет возрастать по мере увеличения просрочки.
Как сделать расчеты в калькуляторе?
Чтобы произвести расчет неустойки по ДДУ, необходимо ввести соответствующие значения в калькуляторе на сайте:
- Стоимость объекта, указанная в договоре (так называемая цена договора).
- Дата передачи помещения по ДДУ.
- Дата фактического подписания акта приема-передачи.
Необходимо учитывать статус дольщика – является он физическим либо юридическим лицом: этот факт заметно влияет на размер неустойки:
- Если дольщик является физическим лицом, то неустойка составляет 1/150 КС от цены договора за каждый день просрочки.
- Если дольщик является юридическим лицом, неустойка составляет 1/300 КС от стоимости объекта недвижимости за каждый день нарушения обязательства.
Что считается началом просрочки?
Первым днем просрочки считается тот, который следует за датой передачи объекта недвижимости по договору. Например, если в договоре указано, что квартира будет передана 2 апреля, то 3 апреля начинается просрочка.
В некоторых договорах указывается не конкретная дата, а только квартал. В этом случае в калькулятор вносится дата, являющаяся его последним днем. Например, если указано, что квартира будет сдана в 1 квартале, нужно указывать дату 31 марта.
Калькулятор неустойки по ДДУ: расчет в 2022
Калькулятор неустойки по ДДУ – это онлайн-сервис, с помощью которого можно узнать точный размер неустойки.
Неустойку по договору долевого участия застройщик выплачивает участнику при нарушении срока сдачи объекта. В расчет идет каждый день и есть риск, что строительная компания может отказаться выплачивать неустойку, мотивируя это неверным расчетом. Именно поэтому большое внимание уделяется правилам расчета неустойки. Самостоятельно это сделать не сложно, но математические ошибки всплывают в самый неподходящий момент. Куда надежнее произвести расчёт неустойки по ДДУ с помощью нашего онлайн калькулятора.
Калькулятор неустойку по ДДУ и его плюсы
Чем хорош калькулятор ДДУ онлайн? Все просто:
- Автоматическая формула расчета. Достаточно подставить значения и через секунду вы получите точную сумму неустойки.
- Всегда актуальный. Сама формула расчета пока не менялась, но вот некоторые ее компоненты, например ключевая ставка ЦБ, меняется с завидным постоянством. Мы отслеживаем все изменения и при необходимости вносим их в формулу, заложенную в калькуляторе. Поэтому расчеты с помощью калькулятора неустойки по ДДУ онлайн всегда актуальны.
- Автоматический расчет срока сдачи объекта. Неправильное определение количества дней просрочки самая частая причина ошибок в расчете неустойки. В калькуляторе нужно указать два периода: срок передачи объекта по ДДУ и текущую дату расчета. Исходя из этих данных количество дней просрочки рассчитывается автоматически.
- Учитывает право застройщика на отсрочку в соответствии с постановлением Правительства РФ №423.
Взыскание неустойки: законодательная база
Отношения сторон по долевому договору регулируется законом «Об участии в долевом строительстве», в котором описываются все его основные моменты. Договор заключается в обязательном порядке.
В некоторых случаях застройщики пытаются предложить заключение другой формы договоренности, например, предварительного договора. Но на него закон свое действие не распространяет, поэтому в случае возникновения непредвиденных обстоятельств, дольщик не сможет получить компенсацию, и просто потеряет свои деньги.
Когда договор заключен, то в случае его нарушения, дольщик может обратиться в суд, и получить неустойку, размером в 20% от годовой стоимости квартиры.
В некоторых случаях застройщик просит заключить дополнительный договор, с продленными сроками сдачи, если вовремя строительство завершить не получается. Но, в соответствии с законом:
- новый срок сдачи оспорить не получится;
- подать в суд и взыскать неустойку не получится;
- новая действующая дата сдачи объекта указана в новом договоре.
Воспользовавшись онлайн-консультацией наших юристов, вы оперативно получите ответы на все интересующие вопросы.
Как получить компенсацию?
Есть два варианта для получения компенсации:
- Досудебное разбирательство.
- Судебное взыскание неустойки.
В первом случае застройщик в добровольном порядке обязуется выплатить неустойку, без привлечения судебных инстанций. Но такое бывает крайне редко, в большинстве случаев дольщику приходится подавать иск в суд.
В любом случае, после просрочки сдачи объекта, гражданин должен послать письмо застройщику с требованием выплатить положенную неустойку на основании заключенного договора и нарушении сроков сдачи объекта. Инвесторы пишут одно коллективное письмо или каждый отдельное. Такое заявление пишется с учетом таких требований;
- указываются пункты нарушения договоренностей;
- составляются два экземпляра;
- регистрируются в приемной застройщика.
Спустя некоторое время застройщик должен ответить согласием или отказом. Если ответа нет или вы получили отказ выплатить неустойку, можно подавать иск в суд. Лучше воспользоваться услугами юристов, чтобы избежать возможных ошибок.
Неустойка в случае ненадлежащего исполнения условий договора
При обстоятельствах, когда возведенный застройщиком в рамках долевого строительства объект имеет несоответствия указанным в соглашении условиям, с нарушением допустимых нормативов, дольщик может воспользоваться своими правами и потребовать:
- с соблюдением разумных сроков устранить все выявленные недочеты – ответственным за организацию таких работ является застройщик, их оплата также обеспечивается им,
- снизить стоимость, определенную застройщиком в условиях соглашения, учитывая все обнаруженные отклонения от договорных условий и выявленные отличия нормативов,
- полного возмещения понесенных расходов, направленных на устранение обнаруженных недочетов подготовленного застройщиком объекта недвижимости.
Запомните! При отказе застройщика от указанных дольщиком требований, если он не передал в установленном порядке подготовленное жилье в течение двух месяцев от даты, определенной условиями соглашения, и не выполнил взятые на себя обязательства поручительством финансового учреждения, договор может быть расторгнут по инициативе дольщика (часть 3 статьи 1.1 Закона №214-ФЗ, утвержденного 30 декабря 2004 г.).
При этом застройщик обязан на протяжении 20 дней возвратить потерпевшей стороне (дольщику) внесенные им ранее деньги, с дополнительной выплатой в его пользу неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования (исчисляется на момент возвращения средств).
Период начисления неустойки – от дня, когда дольщик внес сумму, определенную условиями соглашения, и до момента выплаты застройщиком, не выполнившим своих обязательств, указанных средств.
Расчет неустойки по ДДУ в связи с просрочкой передачи квартиры
Под просрочкой передачи квартиры понимается не сам факт передачи, а юридическое оформление перехода права собственности. Следовательно, сюда же входит:
- замораживание или приостановка строительства с истечением предельных сроков, отводимых на этот этап;
- завершение строительства в срок, но сложности с оформлением документов;
- отсутствие у застройщика кадастровых документов на объект капитального строительства;
- у девелопера нет разрешения на ввод в эксплуатацию;
- иные обстоятельства, препятствующие передаче объекта долевого строительства дольщику.
Особенности взыскания неустойки по ДДУ
Существует ряд особенностей, о которых нужно знать заранее. Среди них следующие:
- Уступить право взыскания неустойки можно третьему лицу. Это никак не скажется на обстоятельствах дела. Поступают так при нехватке времени и за определенную плату, и только если пеня высокая.
- Сумму пени уменьшить нельзя, даже если дольщик согласен на это пойти.
- Случается так, что нарушителем является не застройщик, а организация субподряда. Это не снимает вины с первого. Взыскивать ущерб с субподрядчика они должны самостоятельно.
Помимо неустойки дольщик имеет право на:
- штраф за то, что были нарушены права потребителя;
- моральный ущерб (в редких случаях суд пойдет и на это).
Расчет просрочки передачи квартиры
Расчет просрочки является частью формулы калькулятора неустойки и напрямую влияет на её размер. Для определения периода, за который можно осуществить взыскание неустойки с застройщика нужно посчитать количество дней с его начала до его конца (включительно). Но не всё просто как кажется.
|
Начало периода – день, следующий за последним днём сдачи квартиры по договору. Именно передачи квартиры, а не ввода дома в эксплуатацию. |
В каких случаях дольщик имеет право требовать выплату неустойки?
Все существующие исковые заявления на выплату неустойки условно разделяются на две большие категории:
- Случаи, в которых разрыв ДДУ произошел до фактического окончания указанного в нем срока – в таких случаях застройщик обязуется выплатить вложившему в проект деньги дольщику, сумму, которая была внесена до момента расторжения бумаги и дополнительно выплату по неустойке за пользование личными средствами дольщика.
- Ситуации, когда ДДУ разрывается уже после того, как прописанный срок в нем вышел – неустойка в таких случаях требуется, если объект не был сдан за следующие два месяца после того, как срок ДДУ закончился или при обычной просрочке на два и более месяца.
Уточнение суммы неустойки в ходе судебного разбирательства
Если вы еще не подписали акт приема-передачи квартиры, сумма может быть в будущем уточнена. Судебные слушания могут продолжаться несколько месяцев, но не стоит дожидаться передачи вам квартиры перед обращением в суд.
Необходимым условием для обращения в суд является истечение того срока, который прописан в договоре для передачи объекта дольщику. После ввода в эксплуатацию и завершения основных операций средства со счетов застройщика выводят. Это делается как раз в случаях нарушения обязательств для того, чтобы деньги нельзя было списать в пользу дольщиков по решениям суда.
То есть подавать в суд для взыскания неустойки по ДДУ желательно до получения ключей — как можно раньше.
Рассчитав сумму неустойки по ДДУ, не спешите планировать, как ее потратить. В большинстве случаев сумма уменьшается на 20-50 процентов. Но есть и хорошие новости — дополнительно к сумме неустойки можно взыскать 50 процентов от нее в соответствии с положениями Закона о Защите Прав Потребителей за неисполнение требований в добровольном порядке.
Не стоит бояться обращения в суд. Для крупных компаний отвечать по невыполненным обязательствам в суде — обыденная ситуация. Подавая иск, вы никого не обижаете лично. При этом в судах имеется наработанная судебная практика о взыскании неустойки по ДДУ. Увы, часты случаи уменьшения размера требуемой суммы по требованию ответчика, если сумма несоизмерима с причиненным ущербом.
В какой суд подавать на застройщика
Для получения максимальной суммы хорошо бы изучить практику трех разных судов — по месту нахождения ответчика, по месту нахождения объекта строительства и по своему месту жительства. Чаще всего в близлежащих к месту судах имеет место быть некоторая аффилированность и сложившаяся практика «урезания». К тому же, застройщик может не прислать своего представителя в заседание, если Вы находитесь в другом регионе. Так что в большинстве случаев выгоднее обратиться в суд по своему месту жительства.
Если сильно обобщить опыт и принять во внимание все вилку возможного урезания судом, можно озвучить сумму неустойки в 600 000 рублей за один год. Это очень приблизительное значение и зависит оно как от аргументации истцом своих убытков и профессионализма судебного юриста, так и от практики конкретного судебного органа в урезании сумм.