Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие документы нужны для аренды квартиры на сутки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Самый важный документ — это договор аренды. В нём прописываются все данные участников соглашения и информация о сдаваемом жилье. Кроме того, здесь сообщаются основные права и обязанности сторон сделки, указывается размер арендной платы и её периодичность, прописывается депозит и случаи его удержания. Обычно в документе сообщается и информация о том, кто платит за коммунальные услуги и делает ремонт. Также здесь указываются форс-мажорные обстоятельства и способы их разрешения. Например, собственник может запретить курение в квартире, а в случае нарушения запрета прописать требование о штрафе в размере месячной арендной платы.
Какой должен быть ремонт
В посуточной аренде ремонт и внешний вид жилья выходят на первый план — в «бабушкин» вариант найти арендаторов будет проблематично. В отпуске или в командировке человек хочет получить больший или как минимум такой же комфорт, к которому привык. А в центре Москвы и Санкт-Петербурга хозяева рассчитывают на гостей-иностранцев, а им чешскую стенку и ковёр на стене точно не «продашь». Решение гость принимает за секунды, просмотрев несколько фотографий. И либо выберет самую комфортную квартиру, либо смирится с некоторыми неудобствами ради более выгодной цены. Поэтому перед тем, как сдавать квартиру в аренду посуточно, в некоторых случаях придётся сделать ремонт.
Помимо основных пунктов, в договоре можно прописать и дополнительные условия. Например, указать, как часто собственник может приезжать проверять квартиру, отметил руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев. «В договоре нужно прописывать все то, к чему пришли устно. Например, в квартире нельзя заводить животных, нельзя курить, нельзя приводить гостей. Это обязательно прописывается», — отметил он.
Сюда же можно внести пункт о ремонте. Например, если квартира сдается в плачевном состоянии и арендаторы должны будут делать ремонт в счет оплаты в течение нескольких месяцев, это необходимо прописать в договоре. «В ином случае наниматель, сделавший в квартире ремонт, ничем не будет застрахован от незапланированного расторжения договора по инициативе наймодателя», — отметила Юлия Дымова.
То же самое касается различных неисправностей: например, если сломается сантехника — кто должен будет ее чинить. Также стоит указать, что проводить мелкий ремонт (к примеру, переклеить обои) квартирант может только с согласия собственника.
Есть еще один аспект, на который стоит обращать внимание — это запрет на последующую субаренду. Достаточно распространена схема, когда люди снимают квартиру на долгий срок и сдают ее в посуточную аренду — это чревато высокой амортизацией. Чтобы исключить такую ситуацию, это важно контролировать и прописать в договоре условия по данному пункту.
Что нужно знать, когда снимаешь квартиру: выводы
✔️ Не «ведитесь» на объявления, в которых стоимость жилья сильно ниже рыночной, а состояние на фото — слишком идеальное. Скорее всего, это уловка.
✔️ Не переводите деньги до того, как заключили договор. За любые платежи наличными просите хозяина дать расписку.
✔️ Договаривайтесь о сделке с собственником, а не с человеком, который представился его знакомым или родственником.
✔️ Требуйте от хозяина оригиналы паспорта, выписки из ЕГРН, а также посмотрите квитанции за коммуналку, в них не должно быть долгов.
✔️ В квартире проверьте все — от обоев и окон до царапин на полу и дверных ручек. Все недостатки внесите в договор.
✔️ Расспросите у собственника, как долго сдается недвижимость, кто и сколько жил в ней до вас. Проверьте, выставлена ли она на продажу.
✔️ Прочитайте договор целиком. В нем должны быть указаны все ваши данные и данные собственника, срок аренды, стоимость и порядок оплаты, размер залога и условия его возвращения, перечислена вся техника и мебель, их состояние, проставлены актуальные даты.
✔️ Не цепляйтесь за один понравившийся объект — вариантов с недостатками много, а здоровые нервы ценнее.
Как сдать квартиру, если среди собственников несовершеннолетние?
Если среди собственников жилья есть несовершеннолетние, для заключения договора найма или аренды потребуется разрешение органов опеки. Если ребенок только зарегистрирован в квартире, но не выступает совладельцем, такое разрешение не понадобится. Обычно его можно получить в муниципалитете, а в Москве — в отделе социальной защиты по месту жительства несовершеннолетнего. Это займет максимум 15 дней. Правда, родители или опекуны не смогут воспользоваться средствами от сдачи квартиры внаем или в аренду, пока ребенок не достигнет совершеннолетия. Им придется открыть в банке специальный счет на имя ребенка, на который будет поступать выручка от сдачи квартиры.
Страховать ли квартиру перед сдачей внаем?
Страхование позволит обезопасить себя на случай чрезвычайных происшествий, например, если ваши жильцы затопят соседей. Как правило, можно застраховать отделку и оборудование квартиры и гражданскую ответственность перед соседями. Тогда страховая компания возместит ущерб в случае пожара, кражи, потопа и прочих происшествий, в результате которых жизни, здоровью или имуществу соседей будет причинен ущерб. Чтобы получить компенсацию, в договоре страхования нужно указать, что квартира сдается внаем (деньги выплатят, только если квартиросъемщик не действовал умышленно).
Застраховать квартиру от несчастных случаев можно вместе с арендатором. Но лучше сделать это самостоятельно, поскольку в случае ЧП компенсировать ущерб соседям будет именно собственник квартиры. После возмещения ущерба с нанимателя можно потребовать компенсацию, но получить ее на практике не всегда возможно.
Нe плaтить aвaнc нaпepeд
Нa Aвитo, Циaнe или Яндeкc.Нeдвижимocти выcтaвляют oбъявлeниe o cдaчe кoмнaты или квapтиpы. Нa фoтo вce выглядит xopoшo: нoвый peмoнт, кpacивый интepьep, дopoгaя мeбeль. Eщe цeнy пocтaвили нa 20% дeшeвлe дpyгиx в этoм paйoнe.
Пo нoмepy из oбъявлeния oтвeчaeт чeлoвeк, кoтopый пpeдcтaвляeтcя pиeлтopoм или coбcтвeнникoм. Гoвopят, чтo пo личным пpичинaм квapтиpy нyжнo cpoчнo cдaть: пoэтoмy цeнy зaнизили, a ключи oтдaдyт пepвoмy, ктo зaплaтит. Eщe дo пpocмoтpa пpeдлaгaют внecти зaлoг зa пepвый мecяц: кaк гapaнтию, чтo жильe бepyт, и eгo нe бyдyт пpeдлaгaть дpyгим людям.
Инoгдa гoвopят, чтo квapтиpy из oбъявлeния yжe cняли. Bмecтo нee ecть цeлaя бaзa дpyгиx oтличныx вapиaнтoв, кoтopыx нeт нa пoпyляpныx caйтax c жильeм. Чтoбы пoлyчить дocтyп к бaзe, нyжнo пoдъexaть в oфиc, зaключить дoгoвop c aгeнтcтвoм и зaплaтить 5-15 тыcяч pyблeй.
Итог: одновременно расти и получать прибыль только на модели субаренды будет сложно
Чтобы растить бизнес, посуточнику нужно постоянно находить новые объекты. Но при этом приходится замораживать существенную сумму: чем больше объектов, тем больше приходится отдавать собственникам в начале месяца. В итоге оборотных средств на быстрый рост может не оставаться.
Для роста бизнеса нужно брать квартиру на модель управления — они не требуют авансовой оплаты и не забирают деньги из оборота. А в субаренду стоит брать квартиры, только если их цена ниже определённого порога. Чтобы при снижении спроса резко не уйти в большой убыток, я рекомендую субаренду не более чем на 40% квартир. При этом важно в субаренде держать именно те объекты, на которые вам удалось договориться на минимальную ставку аренды.
Осенью 2021 года у меня есть 90 квартир, из них 49 на агентских договорах. Это не искусственно поддерживаемое соотношение, а просто сложившееся на данный момент распределение. Со временем квартиры в аренде отваливаются: кто-то дарит квартиру детям, продаёт, меняет, а новые объекты приходят в основном в управление. Так что, скорее всего, через год будет по-другому, например, 70% квартир на управлении, 30% в аренде.
В идеале я хотел бы прийти к единой модели, чтобы все квартиры были на управлении. Но это уже не столько для быстрого роста, сколько для стандартизации и упрощения бизнес-процессов. Всё же количество объектов и гостей в Вологде ограничено.
При долгосрочной аренде главное, чтобы в квартире была крупная техника и интернет. Остальное жильцы обычно покупают сами.
Люди, которые снимают квартиру на несколько дней, обычно в отпуске или командировке. В такие поездки редко берут с собой что-то для жизни — считается, что все это уже есть на месте. Поэтому первым делом я проверила, чтобы в квартире была вся техника, посуда, белье, полотенца, туалетные принадлежности. Пришлось докупить кофеварку и кое-что из посуды.
Стирать белье между заездами времени не будет, поэтому я купила сразу 4 комплекта хорошего постельного белья и полотенец. Заодно нашла красивое покрывало, чтобы в объявлении комната выглядела наряднее.
я потратила на дополнительные покупки
Еще я купила расходные материалы на месяц вперед: чистящие и моющие средства, бумажные полотенца, мыло, туалетную бумагу, швабру и другие полезные мелочи для уборки.
Квартира не в центре города — этот минус никак не исправить. Зато она на 24 этаже, с балкона открывается чудесный вид. Я купила на балкон барные стулья и цветы — получился импровизированный лобби-бар с видом на город.
Площадь квартиры — 35 м², в комнате помещается большая двуспальная кровать. Этого хватит для пары, которая приехала посмотреть город на Неве, но если у них ребенок, то ей будет удобнее у моих конкурентов. Такой расклад меня не устраивал, поэтому я купила кресло-кровать и написала в объявлении, что у меня три спальных места.
Потом оказалось, что это удобно и небольшим компаниями туристов. За третьего гостя я просила всего 300 рублей в сутки, а делить расходы на троих выгоднее, чем на двоих.
Р за штуку, цветочки — в «Ленте» по 350 Р » loading=»lazy» data-bordered=»true»>
На спрос сильно влияет время года. В Санкт-Петербурге сезон для посуточной сдачи квартир — лето, майские и новогодние праздники. Бывает, что спрос повышается и в другие праздники: 8 Марта, «Ночь музеев», День города, «Алые паруса». Но это всплески на пару дней, и то не всегда.
Петербургский экономический форум никак не отразился на бронировании квартиры. Скорее всего, это потому что она в спальном районе, а бизнесмены и экономисты селятся в центре или гостиницах.
Все остальное время — это несезон. Чтобы квартира не простаивала, приходится выкручиваться: снижать цены, продвигать объявление, придумывать акции и скидки.
От сезона зависит и то, на какой срок снимают квартиру. В сезон люди приезжают надолго: часто снимают квартиры на 5, 10, а то и 20 дней. В несезон они чаще останавливаются на пару дней — посмотреть город, устроить романтическую встречу или по делам.
В итоге работать приходится больше, чем при долгосрочной аренде.
Сколько стоит аренда квартиры посуточно?
Ну и теперь о самом главном — о ценах. Какие-то конкретные цифры тут писать бессмысленно, так как в разных городах и странах они разные, да и инфляция не дремлет — цены имеют тенденцию к росту. Поэтому напишу в общем плане.
Стоимость аренды квартиры посуточно в среднем в 3-4 раза выше в сравнении со стоимостью долгосрочной аренды в пересчете на дни. Кроме того, цена зависит:
- От района (чем ближе к центру — тем дороже);
- От близости к метро (для крупных городов);
- От близости к морю (для курортных городов);
- От количества комнат;
- От качества ремонта;
- От интерьера, мебели, оборудования;
- От срока аренды (за большое количество дней можно получить скидку);
- От ситуации на рынке аренды (при низком спросе стоимость падает).
К слову, при сдаче в аренду квартиры посуточно, помимо основной платы с арендатора, как правило, берется залог, который составляет не менее стоимости 1 суток аренды (часто — более). Это является своего рода гарантией ответственности за сохранность имущества. По завершению срока аренды владелец проверяет квартиру, и если все хорошо — залог возвращается квартиросъемщику.
От чего зависит стоимость аренды квартиры посуточно
На формирование стоимости краткосрочной аренды влияет:
1. расположение жилья. Чем ближе квартира к центру / вокзалу / достопримечательностям – тем дороже аренда. На окраинах города арендовать квартиру дешевле всего;
2. количество комнат и спальных мест;
3. качество ремонта и наличие техники;
4. длительность проживания;
5. сезонность.
Последний пункт рассмотрим детально. Так, цена посуточной аренды на праздники может увеличиваться в 2-3 раза, при этом владельцы чаще всего хотят сдать свое жилье не меньше, чем на 3-5 дней. Если вас интересует исключительно аренда квартиры на Новый год, начинайте поиски заранее, уже с середины ноября. Тогда шансы договориться с владельцем об аренде только на сутки значительно выше.
Чаще всего люди склоняются к оформлению официального договора краткосрочной аренды. Согласно требованиям, прописанным в статье 674 Гражданского Кодекса РФ, сдавать жилье в аренду положено только при заключении договора.
Документ должен включать данные:
- о правилах сдачи жилья в найм;
- об адресе жилища;
- о паспортных реквизитах арендатора и квартиросъемщика;
- о стоимости аренды;
- о периодичности оплаты;
- об ответственности за проявленные нарушения;
- о сроках продолжительности соглашения;
- об условиях досрочного прекращения действия контракта.
Стоимость посуточной аренды
Посуточная аренда – дорогое «удовольствие» для того, кто хочет временно снять квартиру, и источник неплохого бизнеса для собственника или фирмы, взявшей собственность в субаренду.
Поэтому неудивительны различия в несколько раз стоимости обычной и посуточной аренды.
В среднем посуточная аренда одно-двухкомнатной квартиры в Москве составляет 2,5 – 3 тыс. руб.
Цена эта – условная:
- Квартиры полу-люкс и обустроенные апартаменты могут стоить 50 – 100 $ в сутки и выше;
- Аренда малообустроенной или удаленной квартиры, которую тяжело сдать постоянно, может обойтись 1000 – 2000 руб в сутки.
Еще более дорогая почасовая аренда – около 300 руб в час.
Определение стоимости аренды
Определяет цену рынок. Перед тем как решить, за какую цену посуточно сдавать квартиру, стоит изучить имеющийся рынок. Ваши потенциальные конкуренты уже все за вас сделали. Нужно будет ориентироваться от их среднерыночных показателей. При этом нужно учитывать лишь тех конкурентов, сдающих квартиры посуточно, основные параметры которых схожи с параметрами вашей квартиры.
Итак, факторами, влияющими на цену аренды, являются:
- качество и стоимость ремонта квартиры;
- степень обустроенности мебелью и техникой;
- количество комнат и спальных мест;
- размеры помещений в квартире;
- отдаленность от транспорта и т.д.
Кроме того, когда спрос большой, можно цену завышать, и наоборот. Спрос может определяться в зависимости от сезона, если жилье сдается на каком-нибудь курорте. В таких же городах, как Москва, спрос в течение года постоянен, но он может расти из-за наступления праздников или в связи с мероприятием государственного, международного значения.